Premessa
Nella prassi immobiliare, la stipula del contratto definitivo di compravendita è spesso preceduta da un contratto preliminare.
Con il preliminare, le parti si obbligano a concludere in futuro il contratto definitivo, fissando gli elementi essenziali dell’operazione: immobile, prezzo, tempi, modalità di pagamento, eventuali acconti, termini per il rogito e ulteriori condizioni.
È uno strumento molto diffuso.
Proprio per questo, però, viene talvolta sottovalutato.
Il preliminare non è una semplice “prenotazione” dell’immobile. È un contratto che può produrre effetti rilevanti, soprattutto quando prima del definitivo vengono versati acconti, viene consegnato l’immobile o il venditore entra in una situazione di crisi.
Preliminare e definitivo
Il contratto definitivo di compravendita è l’atto con cui si trasferisce la proprietà dell’immobile.
Il preliminare, invece, non trasferisce normalmente la proprietà, ma obbliga le parti a stipulare il definitivo in un momento successivo.
Questa distinzione è essenziale.
Chi firma un preliminare non diventa, per ciò solo, proprietario dell’immobile.
Diventa titolare del diritto a ottenere la stipula del definitivo alle condizioni pattuite.
Se una delle parti non adempie, l’altra può far valere gli strumenti previsti dall’ordinamento, anche chiedendo, quando ne ricorrono i presupposti, una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.
Il preliminare a effetti anticipati
Nella pratica è frequente che il preliminare non si limiti a fissare l’obbligo di stipulare il definitivo.
Può accadere che il promissario acquirente versi una parte significativa del prezzo e ottenga sin da subito la disponibilità materiale dell’immobile, pur senza diventarne ancora proprietario.
Si parla, in questi casi, di preliminare a effetti anticipati.
L’espressione indica quelle situazioni nelle quali alcuni effetti economici o materiali dell’operazione vengono anticipati rispetto al rogito: pagamento di acconti, consegna dell’immobile, immissione nel godimento, assunzione di alcune spese o altri obblighi.
Questa impostazione può rispondere a esigenze pratiche delle parti, ma aumenta il livello di rischio per il promissario acquirente.
Più sono rilevanti gli effetti anticipati, più diventa importante disciplinare con precisione il rapporto e valutare gli strumenti di tutela disponibili.
Perché la trascrizione del preliminare è importante
Uno degli strumenti più rilevanti è la trascrizione del preliminare nei registri immobiliari.
La trascrizione consente di rendere opponibile a terzi il preliminare e di collegare gli effetti del futuro definitivo al momento in cui il preliminare è stato trascritto.
In termini pratici, la trascrizione ha un effetto prenotativo: tutela il promissario acquirente rispetto a determinati atti successivi pregiudizievoli, nei limiti e alle condizioni previste dall’art. 2645-bis c.c.
Il punto è semplice: se il preliminare resta solo tra le parti, il promissario acquirente può trovarsi esposto a rischi maggiori.
Se invece il preliminare è trascritto, la posizione dell’acquirente è rafforzata nei confronti di eventi successivi che possono incidere sull’immobile.
Il rischio della crisi del venditore
La trascrizione diventa particolarmente importante quando il venditore entra in crisi o viene assoggettato a una procedura concorsuale.
Si pensi al caso di una società immobiliare o di costruzioni che abbia sottoscritto un preliminare, ricevuto acconti e, prima del rogito, acceda a una procedura di liquidazione giudiziale.
In questo scenario, il promissario acquirente deve comprendere quale tutela possa far valere:
- se può ottenere il trasferimento dell’immobile;
- se il contratto preliminare è opponibile alla procedura;
- se gli acconti versati possono essere recuperati;
- se il relativo credito è chirografario o assistito da una causa di prelazione;
- quali effetti produce la trascrizione del preliminare.
La risposta dipende dal contenuto del contratto, dalla sua eventuale trascrizione, dal momento in cui interviene la procedura e dalla disciplina applicabile al rapporto pendente.
Il privilegio del promissario acquirente
Il Codice civile prevede una tutela specifica per il credito del promissario acquirente in caso di mancata esecuzione del preliminare trascritto.
L’art. 2775-bis c.c. riconosce, in presenza dei presupposti previsti dalla norma, un privilegio speciale sull’immobile oggetto del preliminare per i crediti del promissario acquirente derivanti dalla mancata esecuzione del contratto.
Questo profilo può essere decisivo.
Se il preliminare non viene eseguito e il promissario acquirente deve far valere un credito per la restituzione degli acconti o per le conseguenze dell’inadempimento, la differenza tra credito chirografario e credito privilegiato può incidere concretamente sulle prospettive di soddisfacimento.
Anche in questo caso, però, non basta richiamare genericamente il preliminare.
Occorre verificare la trascrizione, la permanenza dei relativi effetti, il contenuto del contratto, la natura del credito e il rapporto con eventuali altri diritti iscritti o trascritti sull’immobile.
Preliminare pendente e procedura concorsuale
Quando il venditore è assoggettato a liquidazione giudiziale, il preliminare non può essere valutato solo come rapporto tra privati.
Entra in gioco la disciplina dei rapporti pendenti e il ruolo degli organi della procedura.
In questi casi possono porsi questioni complesse: subentro o scioglimento dal contratto, tutela del promissario acquirente, effetti della trascrizione, sorte degli acconti già versati, eventuale domanda di esecuzione in forma specifica e posizione del credito nel concorso.
Per questo, quando il venditore mostra segnali di crisi, è opportuno non attendere il momento del definitivo per interrogarsi sulla tutela dell’acquirente.
La verifica va anticipata.
Una tutela da valutare prima della firma
La trascrizione del preliminare non dovrebbe essere considerata soltanto quando il problema è già emerso.
Dovrebbe essere valutata prima, in particolare quando:
- vengono versati acconti rilevanti;
- il definitivo è fissato a distanza di tempo;
- il venditore è una società;
- l’immobile proviene da operazioni immobiliari complesse;
- il promissario acquirente viene immesso anticipatamente nel godimento;
- esistono finanziamenti, ipoteche o altri vincoli sull’immobile;
- l’operazione riguarda immobili in costruzione o non ancora ultimati.
In queste situazioni, il preliminare deve essere costruito come vero strumento di tutela, non come semplice passaggio verso il rogito.
Conclusioni
Il preliminare immobiliare è uno strumento ordinario, ma non banale.
Quando il promissario acquirente versa acconti, ottiene il godimento anticipato dell’immobile o conclude l’operazione con una società venditrice, la qualità del contratto e la valutazione della sua trascrizione possono assumere un ruolo decisivo.
La trascrizione del preliminare ex art. 2645-bis c.c. e il possibile privilegio ex art. 2775-bis c.c. non sono profili meramente formali.
Sono strumenti che possono incidere concretamente sulla posizione dell’acquirente, soprattutto se il venditore entra in crisi o viene assoggettato a procedura concorsuale.
Per questo la tutela va valutata prima della firma, non quando il problema è già sorto.
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